อสังหาริมทรัพย์

โลกทั้งใบในโครงการเดียว วิบากกรรมน่ากังขา แอชตัน อโศก

จากกรณีคำตัดสินของศาลปกครองสูงสุด ในการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง โครงการแอชตัน อโศก (Ashton Asoke) พัฒนาโดยบริษัท อนันดา เอ็มเอฟ เอเชีย อโศก จำกัด มีหลากมุมมองที่น่าสนใจ และเป็นบทเรียนครั้งใหญ่ของวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย

โครงการแห่งทศวรรษ

แอชตัน อโศก เป็นคอนโดมิเนียมสูง 50 ชั้น ชั้นใต้ดิน 1 ชั้น มีจำนวนห้อง 783 ยูนิต สร้างบนที่ดินขนาด 2 ไร่ 3 งาน 47.6 ตร.ว. (4,590.4 ตร.ม.) มูลค่าโครงการ 6,481 ล้านบาท มีพื้นที่ใช้สอยอาคาร 55,000 ตร.ม. อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า BTS อโศก 150 เมตร และสถานี MRT สุขุมวิท 50 เมตร

ปัจจุบันขายห้องชุดได้แล้ว 668 ยูนิต หรือ 87% ของทั้งโครงการ โดยได้รับใบอนุญาตก่อสร้างเรียบร้อย ผ่านการอนุมัติ EIA และได้รับใบอนุญาตเปิดใช้อาคาร ซึ่งเปิดใช้อาคารมาแล้ว 4 ปี มีลูกบ้านอาศัยรวม 580 ครอบครัว มีทั้งชาวไทยและต่างชาติ

มาวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ศาลปกครองสูงสุด สั่งเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง เนื่องจากทางเข้า-ออกของโครงการที่เช่าที่มาจาก รฟม.แล้วนำมาใช้เป็นทางเข้า-ออกนั้น ไม่สามารถทำได้ เนื่องจากเป็นการใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ของ รฟม.

ส่งผลให้ทุกฝ่ายช็อกกลางอากาศ และหวั่นใจว่าตึกต้องถูกทุบทิ้ง แล้วคนซื้ออยู่อาศัยจะทำอย่างไร เอกชนและหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องต้องรับผิดรับชอบหรือไม่ กลายเป็นคดีประวัติศาสตร์ที่ทุกคนให้ความสนใจมาก ทั้งวิศวกร สถาปนิก และนักกฎหมาย

ย้อนไทม์ไลน์ คอนโดฯขายดี แต่จุดจบคนละเรื่อง

ราว 10 ปีก่อน นับเป็นยุครุ่งเรืองของตลาดอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ ยิ่งมีทำเลใกล้หรือติดรถไฟฟ้ายิ่งดี เหมือนที่ได้ยินคำโฆษณา “คอนโดฯติดรถไฟฟ้า 0 เมตร”

ขณะนั้นใบจองคอนโดฯเปิดใหม่แทบจะทุกโครงการที่อยู่ติดรถไฟฟ้าได้ถูกซื้อขายเปลี่ยนมือ ทำกำไรกินส่วนต่างกันได้ง่าย ๆ แบบไม่ทันข้ามวัน

กระแสการซื้อคอนโดฯเพื่อลงทุนถูกโหมกระพือหนักขึ้น เมื่อกำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนที่เคยต้องการแค่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่สองก็ต้องบินมาซื้อห้องชุด (รีเซล) ในราคาบวกเพิ่มอีกหลายต่อจากคนไทย แปรเปลี่ยนมาเป็นการซื้อผ่านเอเย่นต์ทั้งชาวไทยและชาวจีน ที่เห็นโอกาสจากการลงทุนซื้อห้องชุดครั้งละมาก ๆ เพื่อให้ได้ราคาที่ถูกลง แล้วนำไปขายต่อคนชาติเดียวกัน

แอชตัน อโศก คือหนึ่งในโครงการที่ขายดี sold out ตั้งแต่ช่วงแรกที่เปิดตัว มีห้องเหลือขายไม่กี่ยูนิตที่สยามพารากอนจนต้องแย่งต่อคิวจับสลากซื้อ ทำเอาเจ้าของโครงการและคนซื้อต่างภาคภูมิใจ แต่ไม่มีใครคาดคิดว่า เมื่อเวลาล่วงเลยมา 7 ปีแล้ว โครงการกลับต้องเผชิญกับวิบากกรรมในรูปแบบที่ยากจะคาดเดา ซึ่งไม่ต่างจากการเมืองไทยที่วุ่นวายซับซ้อน

ปฐมเหตุของปัญหา เมื่อคอนโดฯหรูโดนฟ้อง

กรณีพิพาทกับชุมชนโดยรอบของแอชตัน อโศก ต่างเป็นวิถีที่นักพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ยากจะหลีกเลี่ยง เพราะการก่อสร้างมีมลพิษทั้งเสียง, ฝุ่น, ควัน, แรงสั่นสะเทือน ช่วงตลอดของการก่อสร้าง แม้สร้างเสร็จแล้วก็อาจสร้างสิ่งไม่พึงประสงค์บางอย่าง เช่น รถติดหนักขึ้น เกิดแสงสะท้อนของอาคาร หรือโครงการไปบังลม-บังแดด

ฉะนั้นก่อนรัฐจะออกใบอนุญาตให้ก่อสร้าง จึงต้องรักษามาตรฐานให้ผู้ประกอบการปฏิบัติตามข้อกฎหมายและควบคุมงานก่อสร้างอย่างเข้มงวด พร้อมกับสร้างสัมพันธ์ที่ดีกับชุมชนโดยรอบ เพื่อไม่ให้เกิดกระทบกระทั่งจนเป็นเหตุให้สั่งระงับการก่อสร้าง ซึ่งเป็นเรื่องสำคัญมาก

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการและเพื่อนบ้านทุกคนก็ไม่ใช่คนใจร้ายเสมอไป มีจำนวนส่วนใหญ่กอดคอก้าวข้ามผ่านประสบการณ์ของการพัฒนาที่ดินมาแล้ว ดังจะเห็นได้จากสภาพบ้านเมืองที่แปรเปลี่ยน

แต่ต้องยอมรับว่า มีอีกหลายโครงการที่เกิดข้อพิพาท เมื่อชุมชนโดยรอบไม่ให้การต้อนรับ โดยเฉพาะเพื่อนบ้านระดับ elite หรือกลุ่มคนที่มีสถานะพิเศษทางสังคม ดังนั้นการจะสร้างความสัมพันธ์กับกลุ่มเพื่อนบ้านพิเศษเหล่านี้จะต้องพิเศษจริง ๆ ถือเป็นชั้นเชิงเฉพาะตัวของดีเวลอปเปอร์ มากกว่าการดีลปกติ

จากกรณีของแอชตัน อโศก แม้เจ้าของโครงการจะลงทุนลงแรงและทรัพยากรเพื่อการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับชุมชนโดยรอบ แต่ก็ต้องตกม้าตายกับการดีลกับเพื่อนบ้านสถานะพิเศษบางคนบางกลุ่ม ทำให้การคัดค้านได้ผล และได้ใช้บริการนักร้องเรียนชื่อดังจนพบการทำธุรกรรมเช่าที่ดินจาก รฟม. อันเป็นเหตุให้เกิดการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างในที่สุด

ศาลไม่ได้สั่งให้ทุบตึก-ลูกบ้านไม่ต้องย้ายออก

ประเด็นสำคัญในคดีนี้ คือเรื่องการออกใบอนุญาตก่อสร้างชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า ใบอนุญาตก่อสร้างคดีนี้เป็นการขออนุญาตตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

คดีนี้ข้อพิพาทหลักอยู่ที่กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) กำหนดว่า “ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคารขนาดใหญ่พิเศษจะต้องมีด้านใดด้านหนึ่งยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร”

กฎกระทรวงนี้มีขึ้นเพื่อประโยชน์ในการเข้าออกระหว่างที่ดินกับถนนสาธารณะที่ต้องรองรับการใช้สอยของคนจำนวนมาก และเพื่อประโยชน์ในการเข้าไปช่วยเหลือผู้ที่อยู่ในอาคารหากเกิดภัยพิบัติ

ซึ่งการเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการนี้ ศาลไม่ได้สั่งให้ลูกบ้านย้ายออก และไม่ได้สั่งให้ทุบ ปัญหาเพราะทางออกที่ลูกบ้านใช้เข้า-ออกทุกวันนั้น รฟม.ไม่มีสิทธินำมาปล่อยเช่าให้เอกชนตามที่ระบุ

กทม.ส่งหนังสือให้เอกชนยื่นคำขอใบอนุญาตใหม่

นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยว่า เรื่องที่เกิดขึ้นจนถึงขณะนี้เป็นเรื่องขั้นตอนทางกฎหมายที่ระบุชัดเจนในกฎหมายควบคุมอาคาร มติที่ กทม.ทำไปนั้น ถือเป็นการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง กทม.ยุคนี้ไม่เอื้อประโยชน์ให้ใคร เราต้องดำเนินการตามกฎหมายและปฏิบัติตามคำสั่งศาล

ซึ่ง พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ระบุในมาตรา 40 (3) ให้ กทม.ออกคำสั่งตามมาตรา 41 ได้ นั่นคือ ถ้าการกระทำดังกล่าวสามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ กทม.ต้องออกคำสั่งให้เจ้าของอาคารมายื่นคำขอใบอนุญาตใหม่ ซึ่งการออกคำสั่งดังกล่าวต้องให้เวลากับผู้ยื่นไม่น้อยกว่า 30 วัน หากมีเหตุอันควรก็สามารถขยายเวลาได้ แต่ถ้าทำตามมาตรา 41 แล้ว ผู้ยื่นไม่ทำตาม ก็ต้องไปถึงมาตรา 42 ซึ่งเป็นขั้นรื้อถอนอาคาร ดังนั้นจึงต้องให้เวลาผู้ยื่นทำตามมาตรา 41 ก่อน

สรุปทางออก-เอกชนหาที่ดินเพิ่ม

เพื่อการแสวงหาทางออกร่วมกัน ล่าสุด บริษัทจะยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ โดยการซื้อ หรือหาที่ดินเพิ่มเติมและได้หารือกับสถาบันการเงินบ้างแล้วในการเยียวยาและบรรเทาความเดือดร้อนของลูกบ้าน

ส่วนกระแสที่เกิดในโซเชียลมีเดียถึงการตั้งราคาขายอาคารด้านหลังโครงการนั้นแพงเกินจริง อย่างตึกแถวจะขายห้องละ 250 ล้านบาทนั้น ถือเป็นดราม่า แต่บางยูนิตประกาศไม่ขายนั้นถือว่าสิทธิส่วนบุคคลและความพอใจ

ซึ่งทั้งหมดอยู่ระหว่างการเจรจากับเจ้าของที่ดินโดยรอบที่พอจะตกลงราคาและช่วยเหลือกันได้ เพื่อให้มีการสร้างทางเข้า-ออกใหม่อย่างถูกกฎหมายโดยกรรมสิทธิ์ผู้ถือครองที่ไม่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานรัฐ

เมื่อวันที่ 3 สิงหาคม 2566 นายพิสุทธิ์ รักวงษ์ ตัวแทนนิติบุคคลในฐานะทนายความ, นางสาวกุลชลิกา รุ่งวรา ตัวแทนลูกบ้านร่วมแถลงข้อเรียกร้อง

“เราขอแค่ให้เราได้อยู่ตึกเรา และมีใบอนุญาตใหม่อย่างถูกต้องเหมือนตึกอื่น ๆ เราเชื่อว่าเราซื้อสิ่งที่ถูกต้องตามกระบวนการของราชการ ส่วนของอนันดาฯกับทางราชการไม่เกี่ยวกับลูกบ้าน จึงอยากให้ภาครัฐเห็นใจลูกบ้าน เราไม่อยากอยู่ด้วยความกลัว” นางสาวกุลชลิกากล่าว

ตอนนี้ทางเข้า-ออกมีทั้งสมาคมนามธารีสังคัตแห่งประเทศไทย (สมาคมซิกข์) และซอยสุขุมวิท 19 รวมถึงขอใช้ทางเข้าร่วมกับศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 อโศก

ไม่มีใครอยากให้เกิด โทษใครไม่ได้

ทนายพิสุทธิ์กล่าวว่า อย่างไรก็ดี เรื่องนี้ต้องรับผิดชอบร่วมกัน คงโทษใครไม่ได้ ในฐานะผู้ประกอบการต้องรับผิดชอบกับลูกบ้านก่อนเป็นอันดับแรก แต่กรณีที่รัฐไปทำความเสียหายให้กับใครก็ว่ากันเป็นรายกรณี

ผมตั้งข้อสังเกตว่า ลูกบ้านในฐานะผู้บริโภคเวลาไปซื้อคอนโดฯต้องรอบคอบ แต่การตรวจสอบใบอนุญาต หรือเจ้าของโครงการเสนอขายโดยที่ยังไม่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างนั้น ถือเป็นการผลักภาระให้ผู้บริโภคหรือไม่ เป็นประเด็นน่าคิด

ไม่เช่นนั้น ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจะไปต่อด้วยความยากลำบาก การขยายชุมชนแบบเมืองก็จะเกิดปัญหามากขึ้น ถือเป็นปัญหาระดับประเทศ ต้องแก้ไขร่วมกันโดยเร็ว