คอลัมน์

เปิดเงื่อนไขต่างด้าวซื้อ ‘บ้าน-คอนโด’

ช่วยกันคิด
สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน กรมที่ดิน

การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 และเศรษฐกิจโลกที่หดตัวรุนแรง ส่งผลกระทบเศรษฐกิจไทยต่อเนื่อง ธุรกิจหลากหลายสาขาประสบปัญหาด้านยอดขาย รายได้ ในจำนวนนี้มีภาคอสังหาริมทรัพย์รวมอยู่ด้วย เสียงเรียกร้องให้ภาครัฐปลดล็อกข้อกฎหมาย และออกมาตรการจูงใจให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านแนวราบ คอนโดมิเนียม จึงถูกจุดกระแสขึ้นมาอีกครั้ง เพื่อปลุกตลาดอสังหาฯที่ซบเซาให้กลับมากระเตื้อง

ขณะเดียวกันก็เป็นการดึงเม็ดเงินจากต่างชาติเข้าประเทศอีกทางหนึ่ง ขณะนี้ข้อเสนอดังกล่าวอยู่ระหว่างการพิจารณาโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และมีแนวโน้มว่าจะได้รับการสนองตอบจากรัฐบาล หลังภาคเอกชนพยายามผลักดันมานานนับสิบปี

ย้อนรอยการถือครองที่ดิน และห้องชุดในอาคารชุดสำหรับคนต่างด้าว ปัจจุบันกฎหมายเปิดให้ต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุด และซื้อที่ดินสำหรับเป็นที่อยู่อาศัยได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด กฎกติกา วิธีการเป็นอย่างไร กรมที่ดินสรุปสาระสำคัญ ดังนี้

-คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวจะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในประเทศไทยได้ต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ 2 ประการ

1.ต้องเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กรณีใดกรณีหนึ่งดังต่อไปนี้

1.1 เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง โดยแสดงหลักฐานหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (แบบ ตม.11 ตม.15 หรือ ตม.17 อย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่กรณี) ซึ่งออกให้โดยกองตรวจคนเข้าเมืองสำนักงานตำรวจแห่งชาติ หรือสำหรับคนต่างด้าวที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจ ท้องที่ที่คนต่างด้าวมีภูมิลำเนาอยู่ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในกรณีนี้ได้ โดยไม่ต้องนำหนังสือเดินทางมาแสดงอีก

1.2 เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักร ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน โดยแสดงหลักฐานหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าว ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทย ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

1.3 เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวที่กำหนดไว้ในมาตรา 97 และมาตรา 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย โดยแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย เช่น บริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ต้องแสดงหลักฐานหนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัท กรมทะเบียนการค้า เป็นต้น

1.4 เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน โดยแสดงหลักฐานหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ที่รับรองว่าเป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

1.5 คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ

2.การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลดังกล่าว เมื่อรวมกันแล้วจะต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6

-การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าว

คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ โดยมีหลักเกณฑ์และเงื่อนไข ดังนี้

1.นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท และดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่าห้าปี

2.ต้องได้รับอนุญาตจาก รมว.มหาดไทย

3.ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่ง ดังนี้

3.1 ซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย รัฐวิสาหกิจ หรือที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงินหรือดอกเบี้ย

3.2 ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาฯ เพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน หรือกองทุนรวมเพื่อแก้ไขปัญหาในระบบสถาบันการเงิน

3.3 การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

3.4 ลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนประกาศให้เป็นกิจการที่ขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

4.ที่ดินที่คนต่างด้าวจะได้มาต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง ต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร

5.คนต่างด้าวผู้ได้รับอนุญาตต้องใช้ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับตนเอง

6.ถ้าคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าว กระทำผิดหลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขที่กำหนดไว้ จะต้องจำหน่ายที่ดินในส่วนที่ตนมีสิทธิภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าว ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น

7.ถ้าคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินตามนัยดังกล่าวไม่ได้ใช้ที่ดินนั้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันจดทะเบียนการได้มา อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น

-มาตรการบังคับและลงโทษในการถือที่ดินแทนคนต่างด้าว

ในกรณีที่ปรากฏข้อเท็จจริงในภายหลังว่ามีการถือที่ดินแทนคนต่างด้าว จะมีการดำเนินการบังคับจำหน่ายที่ดินและลงโทษผู้กระทำความผิด ดังนี้

1) มาตรการเกี่ยวกับที่ดินโดยบังคับให้จำหน่ายที่ดินตามขั้นตอนของกฎหมาย

ตามมาตรา 94 และ 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดหลักเกณฑ์ว่า เมื่อปรากฏว่าผู้ใด ได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลต่างด้าว หรือคนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ให้คนต่างด้าวจดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายภายในกำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น

2) มาตรการเกี่ยวกับตัวบุคคลโดยมีความผิดอาญาและถูกลงโทษตามกฎหมาย

-กรณีมีการขอจดทะเบียนโดยมีพฤติการณ์ถือที่ดินแทนคนต่างด้าว จะมีความผิดอาญา ดังนี้

2.1 ความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 ฐานแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกพันบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

2.2 ความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยคนต่างด้าวมีความผิดตามมาตรา 111 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ฐานได้มาซึ่งที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ นิติบุคคลมีความผิดตามมาตรา 112 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน สำหรับคนไทยมีความผิดตามมาตรา 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ฐานได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นตัวแทนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลที่ถือเป็นคนต่างด้าว ต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ