หุ้น-การเงิน

แบงก์แห่ปล่อยกู้บ้านแลกเงิน “LTV-ดอกเบี้ย” ดันต้นทุนสินเชื่อบ้านใหม่พุ่ง

บ้านแลกเงิน

สินเชื่อบ้านปี’66 เผชิญแรงกดดัน “มาตรการ LTV-ดอกเบี้ยขาขึ้น” แบงก์หันแข่งปล่อยกู้ “บ้านแลกเงิน” ปั้นกำไรโต เหตุให้ผลตอบแทนมากกว่าสินเชื่อบ้านใหม่ 2-3% “ทีทีบี” ชี้ผู้เล่นในตลาดยังน้อย คาดมูลค่าตลาดรวม 3 แสนล้านบาท

นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2566 นี้ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยน่าจะเติบโตได้ 5-6% ต่อปี ภายใต้อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ที่ประเมินไว้ที่ 3.9% ซึ่งโดยปกติสินเชื่อภาพรวมจะเติบโต 2 เท่าของจีดีพีอย่างไรก็ดี ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงทั้งภายในและภายนอก

โดยปัจจัยที่กดดันตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปีนี้มีอยู่ 2 ประเด็นคือ 1.การยกเลิกผ่อนปรนมาตรการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และ 2.ต้นทุนการเงินที่สูงขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยนโยบาย และเงินนำส่งเข้ากองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน (FIDF)

“คาดว่าปีนี้คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะปรับขึ้นดอกเบี้ยอีก 0.75% ซึ่งจะส่งผลให้ดอกเบี้ยบ้านต้องปรับเพิ่มขึ้นอีก จากปัจจุบันเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 2.7-2.8% จะเพิ่มเป็น 3.50% ซึ่งถือว่ากลับไปสู่ระดับปกติในช่วง 3-5 ปีก่อน รวมถึงต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 20-30% ส่งผลให้ราคาบ้านแพงขึ้น”

นายเอกสิทธิ์กล่าวว่า จากแนวโน้มดังกล่าวจะเห็นสัญญาณการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในตลาดสินเชื่อบ้านแลกเงิน (Home for cash) เนื่องจากต้นทุนการเงินของธนาคารที่เพิ่มขึ้นตามดอกเบี้ย ซึ่งกระทบต่อรายได้ ส่งผลให้ธนาคารต้องหาผลิตภัณฑ์ที่ให้ผลตอบแทนสูง โดยโปรดักต์บ้านแลกเงินอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% หรือบางแห่งสูงถึง 8% เมื่อเทียบกับบ้านใหม่ดอกเบี้ยเฉลี่ยเพียง 2-3% ทำให้น่าจะเห็นธนาคารหันมาเล่นในตลาดบ้านแลกเงินมากขึ้น

ส่วนสินเชื่อบ้านใหม่จะเห็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) ร่วมมือกับธนาคารในการปล่อยสินเชื่อบ้านแนวราบเป็นหลัก ขณะที่ตลาดรีไฟแนนซ์บ้าน ที่มีการดึงฐานลูกค้าไปมาระหว่างกัน จะเริ่มเห็นธนาคารทำดอกเบี้ย Retention มากขึ้น หรือการปรับลดดอกเบี้ยจากเดิมให้ลูกค้าที่ผ่อนชำระครบ 3 ปี เพื่อให้ลูกค้าอยู่กับธนาคาร

“สินเชื่อบ้านปีนี้น่าจะยังโตต่อ แต่โตน้อยกว่าปีที่ผ่านมา ที่มี pent up demand จากช่วงโควิด-19 โดยตลาดบ้านแนวราบจะโตดีกว่าเซ็กเมนต์อื่น ส่วนปี 2566 จะมีข้อจำกัด โตกระจุกตัวในบ้านราคาสูงรวมถึงเจอปัจจัย LTV และต้นทุนการกู้ที่สูงขึ้น ทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน”

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า เป้าหมายสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารปีนี้น่าจะเติบโต 3-5% คิดเป็นยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ 6.8 แสนล้านบาท ถือว่าเป็นการเติบโตที่เหมาะสม ภายใต้ปัจจัยความท้าทายที่ยังมีอยู่ จากปี 2565 ที่คาดว่าจะขยายตัว 5-7% ยอดสินเชื่อคงค้าง ณ สิ้นปีอยู่ที่ 6.43-6.55 แสนล้านบาท กลับมาฟื้นตัวเทียบเท่าก่อนโควิด-19

“ธนาคารคงไม่ได้เน้นการเติบโตแบบหวือหวา เพราะการแข่งขันค่อนข้างรุนแรง และผลตอบแทนไม่ดึงดูดใจ ส่วนหนึ่งมาจากทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่ทยอยปรับเพิ่มขึ้น ทำให้ธนาคารมีต้นทุนในการระดมทุนที่สูงขึ้น จึงจะเน้นการเติบโตแบบสมดุล โดยรักษาฐานลูกค้าบ้านใหม่ ผ่านความร่วมมือกับดีเวลอปเปอร์

นอกจากนี้ แผนการเติบโตในปีนี้ ธนาคารจะเน้นการเติบโตในส่วนของสินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือ Home For Cash เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจอยู่ในช่วงการฟื้นตัว ส่งผลให้มีลูกค้าที่ต้องการประกอบอาชีพโดยนำบ้านมาเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อมากขึ้น”

นายณัฐพลกล่าวว่า ธนาคารตั้งเป้าบ้านแลกเงินเติบโต 2 หลัก โดยอัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าบ้านใหม่เล็กน้อย หากเป็นราคาบ้านตั้งแต่ 1-5 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ 6.05% และราคาบ้านตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 4.3%

“เรามองว่ามาตรการ LTV ที่จะหมดอายุลง จะมีผลต่อตลาดบ้านเล็กน้อย โดยจะมีผลต่อธุรกรรมบ้านหลังที่ 2 และ 3 คงไม่ได้ทำให้ตลาดไม่โตเลย แต่การโตคงไม่หวือหวา ส่วนหนึ่งมาจากฐานที่ใหญ่ในปีที่ผ่านมาด้วย”

นายจเร เจียรธนะกานนท์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร หัวหน้าบริหารผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย ธนาคารทหารไทยธนชาต และกรรมการผู้จัดการ ทีทีบี คอนซูมเมอร์ กล่าวว่า ปีนี้จะเห็นตลาดแข่งขันสินเชื่อบ้านแลกเงินมากขึ้น ซึ่งเป็นการปรับกลยุทธ์รับดอกเบี้ยขาขึ้น เนื่องจากให้ผลตอบแทน (yield) สูงกว่าสินเชื่อบ้านใหม่เฉลี่ย 2-3% และเป็นตลาดที่ค่อนข้างใหญ่ มีมูลค่ารวมเฉลี่ย 3 แสนล้านบาทต่อปี จากตลาดบ้านใหม่เฉลี่ย 7 แสนล้านบาท โดยยอดสินเชื่อคงค้างทั้งระบบอยู่ที่ 4 ล้านล้านบาท

“ผู้เล่นในตลาดบ้านแลกเงินยังไม่เยอะ จึงเห็นสัญญาณธนาคารเข้ามาเล่นตลาดนี้มากขึ้น เพราะตลาดบ้านใหม่ค่อนข้างฝืด เพราะลูกค้าชะลอตัดสินใจซื้อ ทั้งนี้ ทีทีบีตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อส่วนนี้ประมาณ 5,000 ล้านบาท”