AREA มองต่าง 12 ข้อ ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง ทำถูกขั้นตอน กม. EIA

วันที่ 2 มิถุนายน 2566 - 13:08 น.

กรณีศาลปกครองกลางประกาศคำตัดสินเมื่อ 31 พฤษภาคม 2566 ให้เพิกถอนการอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA คอนโดฯ ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง “ศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง” ของ บมจ.ศุภาลัย โดยให้มีผลย้อนหลังนั้น ล่าสุด “ดร.โสภณ พรโชคชัย” แห่ง AREA กะเทาะ 12 ปมการจัดทำรายงาน EIA และมีข้อสรุปว่า ศุภาลัยได้รับอนุมัติ EIA อย่างถูกต้อง

วันที่ 2 มิถุนายน 2566 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA

ระบุว่า ตามที่มีข่าวว่า “ศุภาลัยลอฟท์ รัชดา-วงศ์สว่าง” ผิดที่ไปบังวิวบ้านเรือนข้างเคียง ทาง AREA มองต่างมุม มีรายละเอียด 12 ข้อ ดังนี้

1.ตามผังเมืองในปัจจุบัน ไม่ได้ห้ามการก่อสร้างอาคารสูงสำหรับที่ดินที่ตั้งโครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง

กลุ่มผู้ร้องเรียนก็ทราบดีอยู่แล้วว่า ที่ว่างเปล่าข้างเคียง มีสิทธิตามกฎหมายที่กำหนดไว้ในผังเมืองกรุงเทพมหานคร ที่ประกาศใช้มาตั้งแต่ปี 2556 ให้สามารถสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษได้

ถ้ากลุ่มผู้ร้องเรียนไม่เห็นชอบ ก็ควรคัดค้านตั้งแต่มีการทำประชาพิจารณ์ก่อนการประกาศใช้ผังเมืองรวมแล้ว

2.(ดร.โสภณตั้งคำถามว่า…) การที่กลุ่มผู้เรียกร้องไม่พอใจโครงการและเรียกร้องในสิ่งที่ตนต้องการ เป็นการละเมิดสิทธิหรือรอนสิทธิของผู้อื่นหรือไม่

เพราะบริเวณใกล้เคียงทั้งถนนวงศ์สว่างและถนนกรุงเทพ-นนทบุรี ก็มีโครงการอาคารชุดหลายแห่งเกิดขึ้นติดกับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและสามารถก่อสร้างได้

3.จากฐานข้อมูลของ AREA พบว่า เดิม โครงการศุภาลัย ลอฟท์ รัชดาฯ-วงศ์สว่าง เคยเปิดตัวเมื่อเดือนกรกฎาคม 2559 ออกแบบเป็นอาคารชุดสูง 29 ชั้น

แต่เมื่อได้รับการร้องเรียนจากกลุ่มผู้เรียกร้อง จึงปรับลดลงมาโดยตลอด จนปัจจุบันเหลือ 18 ชั้น แสดงว่าโครงการก็พยายามที่จะประนีประนอม

4.สำหรับข้อคัดค้านการบังแดดลม ในความเป็นจริง แดดที่ถูกบังบางส่วนคือเฉพาะในช่วงเช้า (สำหรับบ้านในซอย 68) และเฉพาะบางส่วนในช่วงบ่าย (สำหรับซอย 66) ซึ่งน่าจะเป็นข้อดีที่ไม่ร้อนนัก

ส่วนลมนั้น ตัวอาคารยังห่างจากเขตที่ดินของโครงการ 6 เมตร และมีช่องว่างระหว่างอาคารขนาดใหญ่ 2 ช่อง จึงไม่น่าจะบังลม

https://soponpornchokchai.files.wordpress.com/2023/06/cat2s.jpg

5.หากกลุ่มผู้เรียกร้องไม่ต้องการให้สร้างอาคารสูง ก็ควรซื้อสิทธิการสร้างตึกสูงจากเจ้าของโครงการ จะถือเอาโดยไม่คิดมูลค่าไม่ได้

เช่น โครงการนี้มีมูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท อาจมีกำไรสุทธิกับเจ้าของโครงการประมาณ 15% หรือ 450 ล้านบาท

แต่ถ้านำที่ดินแปลงนี้ขนาด 9-3-66.8 ไร่ หรือ 3,966.8 ตารางวา มาจัดสรรขายได้ 70% (ที่เหลือเป็นถนนและสาธารณูปโภค) ในราคาตลาดที่ 1.5 แสนบาทต่อตารางวา ก็จะเป็นเงิน 416.5 ล้านบาท

โดยอาจมีกำไรสุทธิประมาณ 35% หรือ 146 ล้านบาท เท่ากับมูลค่าของการไม่ได้สร้างอาคารสูงเป็นเงิน 304 ล้านบาท ที่กลุ่มผู้เรียกร้องพึงร่วมกันจ่ายให้กับบริษัทเจ้าของโครงการ

เช่น สมมติกลุ่มผู้ร้องมี 50 ราย ก็เฉลี่ยจ่ายเป็นเงินรายละ 6 ล้านบาท

6.การฟ้องร้องนี้ยังส่งผลถึงยอดขายของโครงการที่ไม่ได้เป็นไปตามที่ควรจะเป็น ปกติโครงการอาคารชุดควรจะขายได้หมดในเวลา 2 ปีเศษ

แต่ในกรณีมีข้อพิพาทนี้ ทำให้ยังขายได้น้อย ข้อนี้หากผู้ฟ้องร้องแพ้คดี สมควรที่จะชดใช้ค่าเสียหายต่อโครงการนี้หรือไม่

7.โครงการนี้ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ในแหล่งชุมชน ช่วยให้ประชาชนไม่ต้องออกไปอยู่อาศัยนอกเมืองซึ่งเป็นการสร้างปัญหาให้กับการคมนาคมขนส่ง (ทำให้เมืองขยายตัวอย่างไม่สิ้นสุด ไปรุกพื้นที่สีเขียวนอกเมือง)

ข้อนี้เป็นผลดีต่อการรักษาสิ่งแวดล้อมของเมืองในข้อเท็จจริงที่ปรากฏ

8.ควรไกล่เกลี่ยให้กลุ่มผู้เรียกร้องซึ่งเป็นผู้มีรายได้สูงในโครงการโซล รัชดาภิเษก 68 (หลังละ 27 ล้านบาท) ที่อยู่อาศัยมา 7 ปีนี้ กับกลุ่มที่อยู่ในซอยรัชดาภิเษก 68 (หลังละ 15-30 ล้านบาท)

เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยกว่า (ห้องชุดหน่วยละ 1.75-3.57 ล้านบาทในโครงการนี้) เข้ามาอยู่อาศัยในแขวงนี้ ในฐานะคนไทยร่วมชาติได้โดยไม่แบ่งแยกฐานะ

และต่างก็มีทางออกถนนใหญ่เช่นกัน ไม่น่าที่จะรบกวนกัน

9.ตามข่าว ศาลปกครองกลางพิจารณาว่า คณะกรรมการผู้ชำนาญการฯ เร่งรีบให้ความเห็นชอบ EIA ไปทั้งๆ ที่ข้อมูลยังไม่สมบูรณ์นั้น

ตุลาการผู้พิจารณาคดีได้รับคำยืนยันจากผู้เชี่ยวชาญ EIA ก่อนหรือไม่ ว่าการเห็นชอบดังกล่าว รีบเร่งเกินไป ผิดหลักวิชาการจริงหรือไม่

10.ตามหลักแล้ว “ศาลปกครอง. . .ทำหน้าที่พิจารณาข้อพิพาททางปกครองระหว่างราษฎรกับรัฐหรือเจ้าหน้าที่ของรัฐ. . .” ที่ประชาชนถูกอำนาจรัฐกระทำอย่างไม่เป็นธรรม

แต่ในกรณีนี้แม้ดูเป็นการพิพาทระหว่างประชาชนกับหน่วยงานของรัฐ แต่ผู้ฟ้องกลับมุ่งให้เกิดความเสียหายต่อเอกชนอีกฝ่ายหนึ่ง

กรณีนี้สมควรอยู่ในเขตอำนาจของศาลปกครองหรือไม่ หรือควรเป็นคดีทางแพ่งระหว่างเอกชนด้วยกันเอง

11.ภาษิตกฎหมายยังกล่าวว่า “ความยุติธรรมที่ล่าช้าก็คือความไม่ยุติธรรม (justice delayed is justice denied)

โดยรายงาน EIA ได้รับความเห็นชอบตั้งแต่วันที่ 2 สิงหาคม 2564 และได้รับการอนุญาตก่อสร้างและกำลังก่อสร้างอยู่

ต่อมาเพิ่งมีการยื่นฟ้องต่อศาลปกครองในวันที่ 15 พฤศจิกายน 2564 และในวันที่ 28 ธันวาคม 2565 จึงมีคำสั่งคุ้มครองชั่วคราวก่อนมีคำพิพากษา โดยขอให้ทุเลาการบังคับมติให้ความเห็นชอบอีไอเอ

ความเสียหายที่ได้ก่อสร้างไปแล้ว จะทำอย่างไร เป็นข้อที่พึงพิจารณาเช่นกัน

12.อย่างไรก็ตาม ในการก่อสร้าง อาจส่งผลกระทบในด้านเสียง ฝุ่นหรืออื่นใดบ้าง ก็สมควรที่กลุ่มผู้ร้องและเจ้าของโครงการจะพึงเจรจาเพื่อบรรเทาปัญหาหรือชดเชยค่าเสียหาย

หรือมีการประกันความเสียหาย (หากมี) โดยมีส่วนราชการที่เกี่ยวข้องเป็นผู้ประสานงาน

ทั้งนี้ มีตัวอย่างชัดเจนในบริเวณใกล้เคียงว่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จ ก็สามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างสงบสุข