อสังหาริมทรัพย์

วัน แบงค็อก เขย่าออฟฟิศ ถล่ม 3 แสน ตร.ม.-คู่แข่งปรับตัว

One Bangkok

โค้งท้ายปี 2566 ตลาดสำนักงานให้เช่าหรือออฟฟิศบิลดิ้งกระเพื่อมหนักมาก จากการประกาศความคืบหน้าก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จของเมกะเพลเยอร์ โครงการ “วัน แบงค็อก” ของตระกูลสิริวัฒนภักดี ทำเลหัวมุมถนนวิทยุตัดกับถนนพระรามที่ 4

กดดันให้ตลาดออฟฟิศที่เจอแรงปะทะจากสถานการณ์โควิดอย่างหนักหน่วง เนื่องจากพฤติกรรมการทำงานในออฟฟิศที่เป็นกระแสโลกเปลี่ยนแปลง มีการทำงานที่บ้าน-work from home มากขึ้น และมีการทำงานทุกที่-work from anywhere อย่างกว้างขวาง ทำให้ซัพพลายบางส่วนถูกทยอยเลิกเช่าในช่วงที่ผ่านมา

ล่าสุด เรื่องใหม่กำลังจะสร้างเสร็จมาเติมซัพพลายในตลาดอีก 1.8 ล้านตารางเมตรภายใน 3 ปีหน้า กดดันให้โอเวอร์ซัพพลายเป็นกับดักธุรกิจในอนาคตอันใกล้ จึงกลายเป็นตลาดสมรภูมิร้อนแรงตั้งแต่ปลายปีนี้ เป็นต้นไป

วัน แบงค็อกเร่งยอด 3 แสน ตร.ม.

นางสาวทัตยากรณ์ เบญจภัทรเศรษฐ์ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายอาคารสำนักงาน โครงการวัน แบงค็อก กล่าวว่า โซนออฟฟิศในโครงการมี 5 อาคาร พื้นที่เช่ารวมไม่ต่ำกว่า 500,000 ตร.ม. โดยทยอยเปิดให้จองพื้นที่ก่อน 3 อาคารแรก พื้นที่เช่ารวม 289,000 ตร.ม.

รายละเอียด อาคารแรกสูง 50 ชั้น พื้นที่เช่า 95,000 ตร.ม. เปิดให้จองตั้งแต่เดือนตุลาคม 2565-ธันวาคม 2566 มียอดจองพื้นที่เช่าแล้วเกิน 50% ตามแผนคาดว่าจะผลักดันยอดเช่าขึ้นไปถึง 80% ภายในไตรมาส 2/67 ส่วนอาคารที่ 2 สูง 48 ชั้น พื้นที่เช่า 97,000 ตร.ม. ตั้งเป้ามียอดเช่า 55% ภายในไตรมาส 2/67 ควบคู่กับเปิดให้จองพื้นที่อาคารที่ 3 สูง 35 ชั้น อีก 97,000 ตร.ม. แล้วเช่นกัน

“เรามั่นใจว่าออฟฟิศบิลดิ้งของวัน แบงค็อก จะเป็นศูนย์กลางที่ตั้งของบริษัทชั้นนำทั้งไทยและระดับโลก ที่มองหาพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูง ออกแบบโดยคำนึงถึงสุขภาวะที่ดี ความยั่งยืน และเทคโนโลยีอัจฉริยะ ทำเลที่ตั้งอำนวยการเดินทางที่สะดวกสบาย เชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน สถานีลุมพินี มีทางเข้าออกรอบโครงการ 6 จุด และมีทางเชื่อมตัดตรงเข้าสู่ทางด่วน ซึ่งถือเป็นแห่งแรกในประเทศไทย”

ทั้งนี้ วัน แบงค็อก ได้รับการออกแบบตามมาตรฐาน LEED for Neighbourhood Development ระดับ Platinum และมาตรฐานรับรองอาคาร WELL เพื่อสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดีของผู้อยู่อาศัยโดยมี ซีบีอาร์อี (CBRE) กับเจแอลแอล (JLL) เป็นตัวแทนจัดหาผู้เช่า

อาคารสร้างเสร็จใหม่เตะตาผู้เช่า

“นายศรุต วีรกุล” ผู้อำนวยการแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า เทรนด์สำคัญในการเช่าออฟฟิศ มี 3 เรื่อง 1.ออฟฟิศบิลดิ้งรุ่นใหม่ที่สร้างเสร็จและได้มาตรฐานสากล จะเป็นโอกาสให้บริษัทต่าง ๆ ย้ายเข้ามาเช่าทำงานมากขึ้น 2.เจ้าของโครงการจะนำเสนอเงื่อนไขการเช่าที่น่าดึงดูดใจเพื่อรักษาผู้เช่าไว้ 3.การพิจารณาเกี่ยวกับ ESG และการทำงานแบบไฮบริด จะมีอิทธิพลอย่างมากต่อการตัดสินใจย้ายออฟฟิศ

แนวโน้มสำคัญยังรวมถึง ซีบีอาร์อี คาดว่านับจากนี้ จะมีธุรกรรมการเช่าออฟฟิศเพิ่มมากขึ้น บริษัทไทยหลายแห่งได้ตกลงที่จะย้ายจากอาคารที่เช่าอยู่มานานกว่า 20 ปี เพื่อเปิดรับการทำงานแบบไฮบริด ที่ได้กลายเป็นมาตรฐานการทำงานรูปแบบใหม่ในกรุงเทพฯ

“อย่างไรก็ตาม ต้นทุนการตกแต่งพื้นที่สำนักงานใหม่จะเป็นข้อพิจารณาที่สำคัญสำหรับผู้เช่า โดยเจ้าของโครงการจะเสนอเงื่อนไขการเช่าที่ดึงดูดใจ เพื่อโน้มน้าวให้ธุรกิจขนาดใหญ่ย้ายออฟฟิศ เพื่อมองหาพื้นที่ทำงานที่ยืดหยุ่น (Flex Space) และบริการที่หลากหลาย สอดคล้องกับการสร้างสถานที่ทำงานที่ทันสมัยและตอบสนองความต้องการของผู้ใช้อาคารในด้านสุขภาพและไลฟ์สไตล์”

จับตาซัพพลายล้นในรอบ 22 ปี

“ไมเคิล แกลนซี” กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล เปิดเผยเพิ่มเติมว่า ตลาดออฟฟิศบิลดิ้งนับตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา กำลังเผชิญกับแรงกดดันจากซัพพลายเก่าและใหม่ โดยมีซัพพลายสะสม 8 ล้านตารางเมตร เฉลี่ยมีพื้นที่ว่าง 18.8% คาดว่าภายในปี 2569 จะมีซัพพลายใหม่สร้างเสร็จเพิ่มอีก 1.8 ล้านตารางเมตร โดยคาดว่าพื้นที่ว่างเพิ่มเป็น 30% ภายในปลายปี 2566

โฟกัสออฟฟิศเกรด A ในกรุงเทพฯ ในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจพื้นที่รวมทั้งสิ้น 1.4 ล้าน ตร.ม. มีซัพพลายใหม่ทยอยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น ส่งผลให้พื้นที่ว่างเฉลี่ยปรับเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ 21.5% เนื่องจากโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ ต้องใช้เวลาในการหาผู้เช่าเข้ามาเติมเต็มพื้นที่เช่าในอาคาร

ปัจจัยกดดันสำคัญยังรวมถึงภายในสิ้นปี 2566 พื้นที่ออฟฟิศเกรด A ของกรุงเทพฯจะขยับเพิ่มขึ้นเป็น 1.6 ล้านตารางเมตร จากโครงการสร้างเสร็จใหม่ที่เข้ามาเติมซัพพลายอีก 228,000 ตารางเมตร นับเป็นพื้นที่สร้างเสร็จเพิ่มรายปีสูงสุด เหมือนกับที่เคยเกิดขึ้นในปี 2542 หลังผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540

สัญญาเช่า 12-15 ปี-ได้เวลาย้าย

“ธนานันต์ เรืองวีรวิชญ์” หัวหน้าแผนกบริการตัวแทนเช่า/ให้เช่าพื้นที่สำนักงาน JLL กล่าวว่า ในช่วง 10 ปี (2557-2566) พฤติกรรมการเช่าออฟฟิศคำนวณจากความหนาแน่นเฉลี่ยพนักงาน 1 คนต่อ 10 ตารางเมตร หลังยุคโควิดเทรนด์ปรับลดลงเหลือ 1 คนต่อ 7 ตารางเมตร

โดยเทรนด์มาแรงแห่งยุค ผู้เช่าบริษัทข้ามชาติมีความต้องการเช่าออฟฟิศที่ได้มาตรฐานอาคารเขียวอย่างชัดเจน ประเมินจาก 10 บริษัทในอดีตมีเพียง 1-2 รายที่ให้ความสำคัญอาคารเขียว ปัจจุบันเพิ่มเป็น 3-5 ราย เทอมการเช่าไม่ต่ำกว่า 12 ปี จึงจะพิจารณาการปรับหรือย้ายออฟฟิศ

มีข้อมูล ณ สิ้นไตรมาส 2/65 ออฟฟิศบิลดิ้งในกรุงเทพฯที่มีอายุไม่เกิน 20 ปี มีพื้นที่ว่างเฉลี่ย 19% ค่าเช่าเฉลี่ย 816 บาท/ตารางเมตร ในขณะที่ออฟฟิศอายุเกิน 20 ปีขึ้นไป มีพื้นที่ว่างเฉลี่ย 22% ค่าเช่า 653 บาท/ตารางเมตร/เดือน แสดงให้เห็นถึงมีการย้ายตึกเกิดขึ้นค่อนข้างมากในปีนี้ เหตุผลหลักผู้เช่าต้องการสำนักงานที่มีคุณภาพดีกว่าเดิม

ทั้งนี้ ธุรกรรมการเช่าสำนักงานที่ JLL เป็นตัวแทนในช่วง 3 ปี (2563-2565) สัดส่วน 35% เป็นการย้ายออกไปยังอาคารที่มีดีไซน์และเทคโนโลยีทันสมัย แนวโน้มภายในปี 2569 กรุงเทพฯจะมีออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่เพิ่มอีก 1.8 ล้าน ตร.ม. ทำให้มีซัพพลายสะสมในภาพรวม 10 ล้าน ตร.ม. ในจำนวนนี้พื้นที่ 2 ล้าน ตร.ม. เป็นการใช้สำนักงานของบริษัทโดยตรง และ 8 ล้าน ตร.ม. ที่เป็นสำนักงานให้เช่า

คำนวณอายุอาคารพบว่า ครึ่งหนึ่งหรือ 4.3 ล้าน ตร.ม. เป็นผู้เช่าที่มีสัญญาเช่าเกิน 12-15 ปี พร้อมที่จะย้ายออฟฟิศ และอาจลดขนาดลง 30% ให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ จึงเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่ จูงใจย้ายโดยมีค่าเช่าจ่ายเท่าเดิม แต่ได้ออฟฟิศที่ดีขึ้นกว่าเดิม

ไฮไลต์ในด้านค่าเช่าพบว่า ทำเลเกรด A เคยได้ค่าเช่าเฉลี่ย 980 บาท/ตร.ม. ก่อนยุคโควิด จากนั้นราคาลดลงเหลือ 920 บาท/ตร.ม. ล่าสุดโครงการที่ได้รับมาตรฐานอาคารเขียวดันราคาขยับเล็กน้อยเฉลี่ยที่ 930-940 บาท/ตร.ม.