อสังหาริมทรัพย์

บิ๊กอสังหาแห่สร้างบ้านแพง จี้รัฐฟื้นบ้านบีโอไอหนีวิกฤต

AREA เผยทิศทางใหม่ตลาดที่อยู่อาศัย กทม.-ปริมณฑลปีมังกรทอง ตัวชี้วัดปี 2566 บ้าน-คอนโดฯ เปิดตัวสวนกระแสวิกฤตเศรษฐกิจ 548,108 ล้าน โต 12% จำนวนโครงการโต 8% ดอกเบี้ยแพง-ปัญหากู้ไม่ผ่านทุบกำลังซื้อกลาง-ล่าง เทรนด์ปีนี้อสังหาฯหนีตายหันทำของแพง ห้องชุด-ทาวน์เฮาส์เริ่ม 3-5 ล้าน บ้านเดี่ยวเริ่ม 10 ล้าน หวั่นสินค้า 2-3 ล้านสูญพันธุ์ จี้รัฐฟื้นมาตรการบ้านบีโอไอ ปรับเพดาน 1.2 ล้าน เป็น 1.5 ล้าน

ฤดูกาลปีเก่าไปปีใหม่มา สิ่งที่ผู้ประกอบการโหยหาหนีไม่พ้นดาต้าเบสสรุปปีเก่า 2566 เพื่อวางแผนธุรกิจในปีใหม่ 2567 จุดโฟกัสวงการที่อยู่อาศัยทางสำนักวิจัยข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ “AREA” สำรวจพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่มีมาร์เก็ตแชร์ 70% ของภาพรวมทั่วประเทศ พบว่ามีข้อมูลเซอร์ไพรส์ผู้บริโภค เพราะมีการเติบโตทั้งด้านจำนวนและมูลค่าโครงการ 8-12% สวนกระแสเศรษฐกิจตกต่ำ

ผลสำรวจของ AREA ชี้ให้เห็นว่า สินค้าในเซ็กเมนต์ที่น่าเป็นห่วงที่สุดอยู่ในกลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ที่เคยเปิดตัวโครงการใหม่คึกคักในปี 2565 มีการชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด

เพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาดอกเบี้ยขาขึ้นตลอดปีที่แล้ว แบงก์เข้มงวดการพิจารณาทำให้มียอดปฏิเสธสินเชื่อ หรือยอดกู้ไม่ผ่านทรงตัวระดับสูง ทำให้ดีเวลอปเปอร์มีการปรับตัวหันไปทำสินค้าราคาแพงเจาะตลาดกลาง-บนเพื่อความอยู่รอด

2566 เหลือเชื่อ-เปิดใหม่โตพุ่ง

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า AREA สำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 พบว่า ในเบื้องต้นขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยเปิดใหม่มีมูลค่ารวมกัน 548,108 ล้านบาท เติบโต 12% เทียบกับปี 2565 ที่มีการเปิดตัวสินค้าที่อยู่อาศัยมูลค่ารวม 472,466 ล้านบาท

ยิ่งกว่านั้นยังมีข้อสังเกตเพิ่มเติมจากสถิติโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2566 มีจำนวนรวมกัน 453 โครงการ เติบโต 8% เทียบกับปี 2565 ที่มีการเปิดใหม่ 420 โครงการ

ทั้งนี้ ปี 2566 ถือเป็นปีที่ยากลำบาก เพราะเผชิญปัจจัยกดดันตลอดปี ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยการเมืองภายใน ที่มีการเลือกตั้งทั่วไปในรอบ 9 ปี และถึงแม้ผลการเลือกตั้งออกมาแล้ว แต่กว่าจะสามารถจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้ก็กินเวลานานกว่าปกติ และเพิ่งจะมีรัฐบาลใหม่ในเดือนกันยายนที่ผ่านมา ทำให้มีปัญหาการจัดทำงบประมาณแผ่นดิน

นอกจากนี้ มีปัจจัยสงคราม ปัญหาความเชื่อมั่นตลาดหุ้นกู้ ซ้ำเติมปัญหากำลังซื้อชะลอตัว รวมทั้งนโยบายหาเสียงที่มีข้อวิตกว่าจะเป็นการเพิ่มต้นทุนผู้ประกอบการ

ดังนั้น การปรับตัวของวงการที่อยู่อาศัยจึงต้องแข่งขันแย่งลูกค้าที่มีกำลังซื้อศักยภาพสูง ประเด็นอยู่ที่เมื่อลูกค้าซื้อบ้านและคอนโดฯ แล้ว จะต้องมีความสามารถในการรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ด้วย โดยมีภาพสะท้อนความยากลำบากในการทำธุรกิจผ่านแผนลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่ เปรียบเทียบปี 2565-2566 (ดูกราฟิกประกอบ)

ราคาเฉลี่ย/หน่วยผันผวน 3 เท่า

โดยปี 2565 มูลค่าการเปิดโครงการใหม่จะเกาะกลุ่มใกล้เคียงกันในแต่ละไตรมาส แบ่งเป็นไตรมาส 1/65 (มกราคม-มีนาคม) เปิดใหม่ 1.8-3.6 หมื่นล้านบาท/เดือน ไตรมาส 2/65 (เมษายน-มิถุนายน) เปิดใหม่ 2.4-4.4 หมื่นล้านบาท/เดือน ไตรมาส 3/65 (กรกฎาคม-กันยายน) เปิดใหม่ 2.8-6.6 หมื่นล้านบาท/เดือน และไตรมาส 4/65 (ตุลาคม-ธันวาคม) เปิดใหม่ 2.5-5.9 หมื่นล้านบาท/เดือน

ขณะที่ปี 2566 มีความผันผวนของการเปิดโครงการใหม่สูงมาก โดยส่วนใหญ่บริษัทอสังหาฯ วางแผนบุกในไตรมาส 4 เป็นหลัก เพราะเผื่อเวลาให้การเลือกตั้งในช่วงไตรมาส 2 จบลงก่อน จากนั้นไตรมาส 3 เผื่อเวลาให้มีการจัดตั้งรัฐบาลเสร็จเรียบร้อยและเดินหน้าบริหารประเทศ สุดท้ายในไตรมาส 4 จึงเป็นแผนบุกการลงทุนที่แท้จริง

ทำให้การเปิดโครงการใหม่ช่วงไตรมาส 1/66-ไตรมาส 3/66 ภาพออกมามีมูลค่าโครงการ 2.1-5.5 หมื่นล้านบาท/เดือน ในขณะที่ไตรมาส 4/66 ยอดเปิดใหม่ที่อั้นมานานก็ทะลักออกมา โดยเดือนตุลาคมเปิดใหม่สูงถึง 8.1 หมื่นล้านบาท, พฤศจิกายนเปิดใหม่ 7.5 หมื่นล้านบาท และธันวาคมเปิดใหม่เกือบ 5 หมื่นล้านบาท

ดร.โสภณชี้ให้เห็นว่า สถิติเปิดใหม่ของปี 2566 เป็นจุดเปลี่ยนของตลาดที่เน้นสินค้าที่มีราคาสูงขึ้น ดูได้จากราคาเฉลี่ย/หน่วย สถิติทั้งปีในปี 2565 อยู่ที่หน่วยละ 4.412 ล้านบาท ขยับเพิ่มขึ้นในปี 2566 อยู่ที่หน่วยละ 5.569 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 26%

สถิติที่ต้องรู้ยังรวมถึงปี 2566 ราคาเฉลี่ยต่ำสุดอยู่ในเดือนมกราคม 3 ล้านบาท/หน่วย กับเดือนมีนาคม 3.6 ล้านบาท/หน่วย ซึ่งมีเพียง 2 เดือนเท่านั้น ที่เหลืออีก 10 เดือน ราคาเฉลี่ย/หน่วยไต่เพดานสูงเกิน 4-6 ล้านบาท/หน่วยติดต่อกัน 9 เดือน และมาพีกสุดในเดือนธันวาคมที่มีราคาเฉลี่ย/หน่วย 8.9 ล้านบาท/หน่วย มีความแตกต่างของราคาถึง 3 เท่าภายในปีเดียวกัน

เทียบกับปี 2565 ที่ราคาเฉลี่ย/หน่วยเคยต่ำสุดในเดือนกุมภาพันธ์ 2.2 ล้านบาท/หน่วย จากเหตุการณ์สำคัญเกิดสงครามรัสเซีย-ยูเครน จากนั้นราคาเฉลี่ย/หน่วยอยู่ที่ 4-6 ล้านบาทติดต่อกัน 10 เดือน โดยราคาพีกสุดอยู่ในเดือนกันยายน 7.7 ล้านบาท/หน่วย จากเหตุการณ์สำคัญที่มีการจัดตั้งรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน สำเร็จ ทำให้มีความเชื่อมั่นการลงทุนของผู้ประกอบการ

ตลาดแมส 1.2 ล้านหายวับ

ดร.โสภณกล่าวต่อว่า สินค้าราคาถูกโดยเฉพาะห้องชุดและทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นสินค้าที่ผลิตออกมามากเป็นพิเศษในช่วงปี 2565 กลับผลิตออกมาน้อยมากในปี 2566 มาจาก 3-4 สาเหตุคือ 1.การส่งเสริมการลงทุนในโครงการบ้านบีโอไออาจจะชะงักไป บริษัทที่เคยผลิตสินค้าราคาถูกออกมาเป็นจำนวนมาก ทั้งบริษัทมหาชนรายใหญ่ และบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ลดการผลิตสินค้าเซ็กเมนต์นี้ลง

2.ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น แต่ถือว่าไม่มีผลกระทบมากนัก เพราะ AREA โดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สิน-นายหน้าแห่งประเทศไทย จัดทำราคาค่าก่อสร้างอาคารพบว่าราคาเพิ่มขึ้นเพียง 2% เท่านั้น

3.ปัญหาหนักอกอยู่ที่สัดส่วนหนี้ครัวเรือนสูงถึง 91% ของจีดีพี ทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านไม่สามารถผ่านเกณฑ์การขอกู้เงินจากสถาบันการเงิน ยอดกู้ไม่ผ่านจึงสูงขึ้น และสูงต่อเนื่องตั้งแต่สถานการณ์โควิดถึงปัจจุบัน โดยเฉพาะสินค้าห้องชุดและทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทมีการปฏิเสธสินเชื่อสูงที่สุด

4.ในภาพรวมสินค้าตลาดแมสราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท มีซัพพลายเหลือขายสะสมอยู่ในตลาดพอสมควร การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ จึงมีไม่มากนัก ทำให้การเปิดใหม่ในภาพรวมมีแต่สินค้าราคาแพง และราคาเฉลี่ย/หน่วยสูงขึ้นโดยอัตโนมัติ

“เทรนด์ปีนี้ คาดว่าการผลิตที่อยู่อาศัยราคาถูกจะน้อยลง แนวโน้มใหม่ที่เกิดขึ้นก็คือ การผลิตที่อยู่อาศัยเชิงคุณภาพที่เหมาะสมกับราคาจะมีมากขึ้น โดยเฉพาะห้องชุดและทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาทขึ้นไป กับบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะผู้ซื้อมีความสามารถในการซื้อ และอาจก่อปัญหาหนี้เสียน้อยกว่ากลุ่มผู้มีรายได้น้อย อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อก็น้อยกว่าด้วย”

หดไซซ์โครงการ-ลดความเสี่ยง

สำหรับการปรับตัวของดีเวลอปเปอร์ ดร.โสภณระบุว่า สถิติปี 2565 ขนาดของโครงการเฉลี่ย 255 หน่วย/โครงการ ในปี 2566 สถิติลดลงเหลือเพียง 220 หน่วย/โครงการ แสดงว่าบริษัทเลือกบริหารความเสี่ยงด้วยการลดไซซ์โครงการ เพื่อให้ความเสี่ยงในการขายได้หมดลดลงด้วย

ในขณะที่ยุคก่อนโควิด กลยุทธ์การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ในรูปแบบเมืองใหม่ที่มีซัพพลายเปิดใหม่หลักหลายพันหน่วย หรือเกือบหมื่นหน่วย ได้รับความนิยม เพราะเป็นการบริหารต้นทุนพัฒนาโครงการ อย่างไรก็ตาม นับแต่สถานการณ์โควิด โครงการบิ๊กไซซ์กลายเป็นความเสี่ยงทางธุรกิจ จึงได้เห็นดีเวลอปเปอร์กลับมาเน้นการพัฒนาโครงการขนาดย่อมมากกว่า

“แนวโน้มใหม่ของโครงการที่มีราคาสูงขึ้น ขนาดเล็กลง จับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อจริง ไม่เน้นกลุ่มนักเก็งกำไร จึงเป็นทิศทางใหม่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2567 นี้” คำกล่าวสรุปของ ดร.โสภณ

อสังหาฯ ชงรัฐบาลอุ้มตลาดแมส

นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทยกล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องและยาวนาน ทำให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยตลาดแมสได้รับผลกระทบรุนแรง ทาง 7 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ได้ยื่นหนังสือถึงรัฐบาล เพื่อขอให้ออกมาตรการกระตุ้นในฝั่งผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม

โดยตลาดแมสมีข้อเสนอให้รัฐบาลพิจารณาปรับเกณฑ์บ้านบีโอไอ ที่ส่งเสริมการลงทุนในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล กรณีบ้านแนวราบ พื้นที่ใช้สอย 80 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 24 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เสนอขอปรับราคาเป็นไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เพื่อสะท้อนต้นทุนจริงในการพัฒนาโครงการที่มีต้นทุนราคาที่ดินแพงขึ้น และเพื่อจูงใจดีเวลอปเปอร์เข้ามาลงทุนโครงการเซ็กเมนต์นี้มากขึ้น

รวมทั้งเสนอขอให้ช่วยเหลือการซื้อบ้านหลังแรก โดยฟื้นมาตรการบ้านดีมีดาวน์ ซึ่งรัฐช่วยจ่ายเงินดาวน์หลังละ 50,000 บาท เสนอขอให้รัฐเพิ่มวงเงินช่วยเหลือเป็น 100,000 บาท และเสนอขอให้แบงก์รัฐ ได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ออมสิน กรุงไทย ตรึงอัตราดอกเบี้ย 3% นาน 5 ปี สำหรับการซื้อบ้านหลังแรก

นายอิสสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ทางสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านเสนอรัฐบาลพิจารณาช่วยเหลือผู้บริโภคที่สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง ขอลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ในอัตราล้านละ 10,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท

ซึ่งเทียบเท่าการสร้างบ้านเองราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท โดยให้สิทธิประโยชน์ตามสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างที่ติดอากรแสตมป์ (อ.ส.4) กับกรมสรรพากร เป็นหลักฐานการขอลดหย่อนภาษี เพื่อสร้างแรงจูงใจให้ผู้รับสร้างบ้านเข้าระบบภาษีมากขึ้น

อีกข้อเสนอเป็นเรื่องทบทวนใบอนุญาตจัดสรรบ้านแนวราบ ขอให้ปรับลดขนาดที่ดินลง แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว จาก 50 ตารางวา เสนอลดเหลือ 35 ตารางวา, บ้านแฝดจาก 35 ตารางวา ลดเหลือ 28 ตารางวา และทาวน์เฮาส์จาก 16 ตารางวา ลดเหลือ 14 ตารางวา เพื่อสร้างบ้านราคาต่ำลงได้ ทำให้เพิ่มโอกาสการซื้อให้กับผู้บริโภคตลาดแมส