บ้าน-คอนโดฯโซน กทม. 5 เดือนแรก ยอดเปิดใหม่ลด 14% ราคา 10 ล้านท่วมตลาด

วันที่ 6 กรกฎาคม 2566 - 16:08 น.

แรงกระเพื่อมสถานการณ์โควิดตามมาหลอนได้ถึงปี 2566 ล่าสุด “LWS วิสดอม” นำเสนอรายงานภาคสนาม ว่าด้วยสถิติการเปิดตัวโครงการใหม่ เปรียบเทียบช่วง 5 เดือนแรกของปี (มกราคม-พฤกษภาคม) ตั้งแต่ปี 2562-2566 พบว่าจำนวนหน่วยติดลบ -14% เทียบกับปี 2565

ขณะที่มูลค่าโครงการเป็นบวก 3% เพราะรับอานิสงส์บ้าน-คอนโดฯ ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เข้ามาโอบอุ้มทำให้ภาพรวมมูลค่ายังเพิ่มขึ้นได้

5 เดือนมูลค่าโต 3% 1.49 แสนล้าน

“ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS วิสดอม) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ LPN Group ระบุว่า ผลสำรวจการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สถิติสะสม 5 เดือนแรก (มกราคม-พฤษภาคม 2566) ลดลง -14% เมื่อเทียบกับ 5 เดือนแรกปี 2565

โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 33,712 หน่วย เป็นผลมาจากจำนวนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมลดลง เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 (ดูกราฟิกประกอบ)

ในขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านแนวราบระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในภาพรวมเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 149,217 ล้านบาท

ดอกเบี้ย-LTV กระทบชิ่งคอนโดฯ

เมื่อแบ่งตามประเภทสินค้าที่มีโครงการแนวสูงหรือคอนโดฯ กับโครงการบ้านแนวราบ พบว่าในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2566 มีการเปิดตัวคอนโดฯ โครงการใหม่ทั้งสิ้น 36 โครงการ จำนวนหน่วยรวมกัน 17,795 หน่วย ลดลง -28% มูลค่ารวมกัน 50,057 ล้านบาท ลดลง -26%

โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ย 26% ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดือนก่อนหน้า

ซึ่งเป็นผลมาจากในช่วง 5 เดือนแรกปี 2565 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เร่งเปิดตัวโครงการอาคารชุดเป็นจำนวนมาก เนื่องจากมีการชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่มาตั้งแต่ปี 2563-2564 ซึ่งเป็นช่วงที่สถานการณ์โควิดมีการระบาดเข้มข้น

ในขณะที่กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯใน 5 เดือนแรกของปี 2566 ชะลอตัวลง เพราะรับผลกระทบจากหลายปัจจัยด้วยกัน

ไฮไลต์อยู่ที่ผลกระทบ 2 เรื่องหลักด้านการเงิน ได้แก่ 1.ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยกเลิกผ่อนคลายมาตรการ LTV-loan to value หรือมาตรการบังคับเงินดาวน์แพง

ทั้งนี้ ธปท.เคยผ่อนคลายให้การขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัย ทางสถาบันการเงินปล่อยกู้ได้ 100% (หรือ LTV 100%) สำหรับสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2-3 และบ้านหลังแรกได้สินเชื่อ 100+10% เท่ากับ 110% เพื่อต่อเติม ตกแต่ง และซื้อเฟอร์นิเจอร์เข้าบ้านใหม่ แต่หมดอายุสิ้นปี 2565 ที่ผ่านมา

มีผลให้การขอสินเชื่อกลับมาใช้เพดานปกติ ซึ่งเป็นเพดานที่เข้มงวด เพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสีย หรือ NPL-non performing loan โดยการขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังที่ 2-3 มีเพดานอยู่ที่ 70-90% ซึ่งมีผลทำให้ผู้บริโภคหรือผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์ 20-30%

และ 2.ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้ออาคารชุดบางส่วนลดลงแทบจะอัตโนมัติ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อนักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่สอง

พ.ค. บ้าน 10 ล้านโต 68-76%

ในขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบ ในด้านจำนวนหน่วยอยู่ที่ 15,917 หน่วย เทียบกับช่วงเดียวกันปี 2565 จำนวน 14,532 หน่วย เพิ่มขึ้น 10% (YOY) ในด้านมูลค่าโครงการรวมกัน 99,160 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% (YOY)

จุดโฟกัสอยู่ที่สินค้า “บ้านเดี่ยว” ระดับบน ราคา 5-10 ล้านบาทในทำเล “ราชพฤกษ์ 345” มีอัตราขายได้เฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 9%

สินค้า “บ้านแฝด” เปิดตัวมากที่สุดในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดตัวสูงสุดในทำเล “บางใหญ่-กาญจนาภิเษก” และ “ปิ่นเกล้า” มีอัตราขายได้เฉลี่ย 10%

ส่วนสินค้า “ทาวน์เฮาส์” ภาพรวมยังคงเปิดตัวในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดได้แก่ “รังสิต-คลองหลวง” มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ 6%

จุดโฟกัสอยู่ที่โครงการบ้านระดับพรีเมี่ยม ราคาขายมากกว่า 10 ล้านบาทต่อหน่วยขึ้นไป สถิติในเดือนพฤษภาคมเพียงเดือนเดียว มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 68% (YOY) ด้านมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 76% รวม 47,555 ล้านบาท

เป็นสาเหตุที่ทำให้ภาพรวมมูลค่าตลาดบ้านและคอนโดฯ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเพิ่มขึ้น โดยรูปแบบบ้านเดี่ยวคิดเป็นสัดส่วน 96%

มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัว 12% เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า และทำเลบ้านระดับพรีเมี่ยมเปิดตัวมากที่สุดกระจุกอยู่ในโซน “สรงประภา-ดอนเมือง”

ครึ่งปีหลังโจทย์หิน “หนี้ครัวเรือน”

การเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบจำนวนมาก เป็นผลมาจากกำลังซื้อที่มีพฤติกรรมซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือลูกค้าเรียลดีมานด์ ยังคงมีความต้องการสูงต่อเนื่อง นับตั้งแต่มีสถานการณ์โควิดในปี 2563 จนถึงปัจจุบัน

ประกอบกับการพัฒนาโครงข่ายเส้นทางคมนาคม ทั้งรถไฟฟ้าสายใหม่และถนนที่เริ่มเปิดให้บริการ ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบที่อยู่ใกล้กับเส้นทางคมนาคม เดินทางได้สะดวก มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทำให้ดีเวลอปเปอร์ให้ความสำคัญกับการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับสินค้าคอนโดฯ

“ประพันธ์ศักดิ์” มองภาพรวมเศรษฐกิจไทยช่วง 5 เดือนแรกปี 2566 มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่เหลือของปี

เห็นได้ชัดจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในไตรมาส 1/66 ที่มีอัตราการเติบโต 2.7% จากภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัว ทำให้เกิดการจ้างงานเพิ่มมากขึ้น อัตราการว่างงานปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 1.05% จาก 1.5% ณ สิ้นปี 2565

ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อในเดือนพฤษภาคม 2566 ที่ปรับตัวลดลงมาต่ำสุดในรอบ 21 เดือน อยู่ที่ 0.53% ผนวกกับดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวลดลงต่อเนื่องมาอยู่ที่ 1.5% ส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการถูกลง

และดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้นที่ระดับ 56.5 อยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 53 เดือน แสดงถึงการกลับมาของการใช้จ่ายของผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยกระทบเชิงลบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นภาระหนี้ครัวเรือนที่ทรงตัวในระดับสูง ท่ามกลางการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย และหนี้เสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในไตรมาส 1/66

ส่งผลให้สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำให้มูลค่าการอนุมัติสินเชื่อใหม่ในไตรมาสแรกปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565

นำมาสู่ความอลหม่านในการปรับกลยุทธ์การผลักดันยอดขาย เพื่อลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (กู้ไม่ผ่าน) ของลูกค้า อาทิ การเป็นพันธมิตรกับสถาบันการเงินประเภทที่ไม่ใช่ธนาคาร หรือกลุ่มน็อนแบงก์ เพื่อให้ปล่อยกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบการเช่าซื้อ

ถึงแม้น็อนแบงก์ให้กู้เช่าซื้อและมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าการกู้จากสถาบันการเงิน แต่โอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อมีมากกว่า เป็นต้น